Habitar i no especular

Anna Tantull

Article publicat al Setmanari de Comunicació Directa

Les cooperatives d’ús permeten l’accés a habitatges de preu assequible i suposen una alternativa al model tradicional de propietat 

Què pensaríeu si algú us digués que teniu la possibilitat d’accedir a un habitatge, pel que pagareu entre 6.000 i 12.000 euros de dipòsit, que tindreu un lloguer d’entre 300 i 400 euros, i que a més a més, en tindreu dret a ús indefinit? I si hi afegim que serà un habitatge que podreu gestionar vosaltres mateixos? Molts joves el primer que diran serà que on han de firmar i molta gent considerarà que és impossible, però el cert és que aquest és un model d’habitatge que ja fa més de 100 anys que funciona fora del nostre país. Són els Models de Cooperatives d’Ús (MCU).

Aquests models es basen en què els habitatges sempre són propietat de la cooperativa que els gestiona. Per entrar a formar part d’aquesta cooperativa, s’ha de pagar un dipòsit inicial, que es retorna al moment d’abandonar-la. A partir d’aquí, es paga un lloguer assequible que serveix per retornar al banc els diners invertits en la construcció de l’edifici. Aquest lloguer pot ser baix ja que el crèdit demanat per a la construcció no és un crèdit personal, sinó que el demana la cooperativa, i per tant, el temps de durada és  la vida útil de l’edifici, que és un temps estimat d’entre 100 i 200 anys.

La perversió  d’un model

A Catalunya ja fa temps que tenim exemples de cooperatives d’habitatge, però aquestes acostumen a tenir una durada molt limitada ja que la llei permet, mitjançant un canvi d’estatuts, que els integrants de la cooperativa passin a ser propietaris dels pisos. Això fa que aquestes cooperatives –que sovint han estat impulsades per entitats de caire social com sindicats o associacions de veïns– no tinguin una incidència a llarg termini dins el mercat immobiliari, perquè la opció de la majoria dels seus habitants acaba sent esdevenir propietaris tradicionals. De fet, es dona la paradoxa que sovint aquest model ha facilitat que aquests antics propietaris cooperatius acabessin enriquint-se amb la posterior venda d’un immoble que havien adquirit a un preu molt competitiu. 

Les MCU, en canvi, tenen com a característica principal que els habitatges mai deixen de ser propietat de la cooperativa, de manera que es creen parcs d’habitatges a baix cost oberts a tothom, que no desapareixen, i que van incrementant amb el temps. Si afegíssim a aquests parcs d’habitatges els habitatges de protecció oficial que ofereixen les administracions, es podria consolidar una borsa d’habitatge assequible prou important com perquè l’increment dels preus dels pisos de caire privat no tingués les conseqüències que tenen actualment

Administrativament, els habitatges MCU també tenen avantatges, ja que permeten mantenir el patrimoni públic del sòl, s’assegura un manteniment indefinit i una millora contínua dels habitatges sense cost per l’administració, i s’obre un ventall més ampli en l’oferta de modalitats d’accés a l’habitatge per la població.

Sostre Cívic: potenciar la cessió d’ús

A Catalunya, des de l’entitat Sostre Cívic fa temps que treballa per tal d’assessorar, promoure, gestionar i buscar finançament per a projectes d’accés a l’habitatge basats en MCU. Aquesta associació sense ànim de lucre col·labora amb administracions, cooperatives i altres organismes i al mateix temps assessora a persones i col·lectius interessats en models d’habitatge alternatius.

Fins a data d’avui, Sostre Cívic ha col·laborat en l’assessorament del projecte de la masia Cal Cases, a Manresa, i en la projecció de 23 habitatges en model Andel-Sostrecívic en sòl dotat per l’Ajuntament d’Argentona. D’altres ajuntaments de municipis catalans, com és el cas de l’ajuntament d’Olot, també s’han interessat pels models en cessió d’ús i estan treballant per tal d’implantar-los.

Un canvi de mentalitat

Les iniciatives de cooperatives d’ús no són projectes aïllats. Només cal mirar cap a Alemanya amb el model Wohnprojekte, o Llatinoamèrica amb el FUCVAM o als països escandinaus amb el Model Andel (veure desglossament). Tenim prou exemples al nostre voltant, dels que poder aprendre. Ara la feina és aconseguir introduir-los a Catalunya, i això no passa tant per una reforma de la legislació –ja que actualment estan contemplades les cooperatives d’ús i per tant es poden aplicar sense problemes– si no per un canvi de mentalitat de la població i per una voluntat explícita dels ajuntaments.

En el moment en el que ens trobem, on existeixen tantes dificultats per accedir a l'habitatge  potser és hora de començar a  buscar noves alternatives d’accés a l’habitatge. Alternatives desvinculades d’un mercat immobiliari que ha començat a caure pel seu propi pes. Models d’habitar que no especulin amb el preu del sòl, que ofereixin llars a preus assequibles i per sempre. 

Mirant al nord: el model Andel

Als països escandinaus ja fa molts anys que funciona el model anomenat Andel. Com explica Raül Turmo al seu estudi Andel: el model escandinau d’accés a l’habitatge (2004) aquest sistema  és “un model d’accés a l’habitatge situat entre el lloguer i la propietat”. El model Andel “funciona de manera democràtica i els seus habitants mai poden transformar-lo en una propietat tradicional, tot i que tenen més drets que un llogater convencional”. En el cas de ciutats com Copenhaguen, un de cada tres habitants viu en un Andel. Alguns daten de principis del segle XX i encara continuen oferint la possibilitat d’accedir a un habitatge a baix preu.

A part del lloguer indefinit i l’autogestió de l’habitatge aquest model també presenta la possibilitat de fer construccions més sostenibles, apostar per energies renovables i per espais comuns a l’edifici. Ja que al no estar sotmès al mercat immobiliari, és un model més lliure. S’aposta per les relacions veïnals i per la possibilitat d’oferir espais per a diferents cooperatives i activitats de barri.

Segons Turmo, les lleis catalanes i espanyoles de cooperatives faciliten l’enquadrament jurídic per començar a aplicar el model Andel, tot i que el règim de cessió d’ús “s’hauria de dotar d’un autèntic contingut”. “El model de cooperatives amb cessió d’ús no és rellevant perquè sempre hi ha hagut una discriminació positiva a favor de la propietat, i encara que hi hagués una cooperativa d’habitatges amb cessió d’ús, els seus membres només haurien d’aprovar un canvi d’estatus per poder canviar el règim de cooperativa i permetre que els membres fossin propietaris dels seus habitatges”. En aquest sentit, Turmo aposta per crear iniciatives Andel a partir de contractes entre l’administració i els potencials habitants que estableixen clàusules que evitin que aquests puguin arribar a ser-ne propietaris en un sentit tradicional.